Comprar una vivienda nueva o usada se ha convertido en una meta difícil de alcanzar para muchas personas que no cotizan en el Instituto del Fondo Nacional para la Vivienda de los Trabajadores (Infonavit) o que no pueden acceder a una hipoteca de la banca tradicional.
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¿Por qué es tan difícil comprar casa para muchas personas?
Esto se debe a varios factores: no son trabajadores formales o regularizados; son jóvenes y por lo tanto sus ingresos no son suficientes para costear el pago de una hipoteca; y porque las propiedades no dejan de incrementar su valor.
De acuerdo con el índice de precios de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), en 2020 el monto de las viviendas con crédito hipotecario por metro cuadrado aumentó 9.9% con respecto a 2019, mientras que el valor de la construcción incrementó 5.9%.
En este contexto hay que considerar que muchas personas que en su momento lograron conseguir una hipoteca a través de la banca comercial, pero que se quedaron sin empleo y dejaron de pagar sus créditos, se han convertido en deudores.
Como resultado de la falta de pago de la hipoteca, la propiedad cae en cartera vencida. Y con el fin de recuperar parte del monto del financiamiento usado para pagar la vivienda adquirida, los bancos demandan a las personas que incumplen sus obligaciones y adjudican estas propiedades.
Una vez ganada la demanda, ponen en venta los derechos de estos inmuebles a precios por debajo de su valor comercial, lo que se conoce como remates hipotecarios o remates bancarios.
¿Qué son los remates bancarios?
Para estimular el sector inmobiliario y para que los bancos lograran recuperar parte de sus inversiones en la crisis de 2009, se crearon los remates bancarios que consisten en la compraventa de bienes inmuebles a precios hasta 30% más bajos que en el mercado regular.
Lo que distingue este tipo de operaciones a una compraventa inmobiliaria tradicional es que los bancos piden una cantidad de contado para pagar por los derechos de la propiedad, por lo que no aceptan hipotecas.
Por lo general son transacciones efectuadas por inversionistas inmobiliarios y estas pueden demorar poco más de 24 meses en procesarse, por lo que son consideradas inversiones a largo plazo, todo depende de la etapa del remate bancario: litigio, judicial o adjudicación.
La ventaja de estas inversiones es que se pueden comprar casas en remate con buena ubicación a precios relativamente bajos, aunque hay que considerar algunos gastos y riesgos, si no se cuenta con información suficiente.
¿Cómo funcionan los remates bancarios de inmuebles?
El banco que deja de recibir el pago de la hipoteca que otorgó a un cliente, lo demanda; luego la institución ofrece los derechos de la demanda judicial para sustituir al acreedor del crédito. Así, el nuevo responsable se encarga de concluir el proceso judicial de la propiedad.
En el caso de un remate litigioso no se compra una propiedad, sino una deuda con los derechos de cobro de la misma. Se trata de la etapa de ejecuciones de sentencia, momento en que un juez puede dictar que el deudor debe pagar la deuda, y si no tiene cómo pagar, pues entra a remate judicial.
El remate judicial consiste en una puja que hacen los acreedores para conseguir el monto equivalente a la deuda pendiente. El ganador de la subasta se hace con los derechos de la propiedad por lo que le corresponde tramitar el proceso de desalojo por su cuenta.
Y en la etapa de adjudicación las instituciones hipotecarias ofertan los inmuebles de manera directa o por medio de despachos jurídicos. Para fines de comercialización, el banco o despacho puede facilitar los planos de la construcción al cliente interesado antes de pujar.
¿Cómo comprar casas en remate bancario de forma segura?
Las viviendas en remate bancario pueden estar ocupadas o en mal estado, por lo que el comprador no tiene oportunidad de recorrer la propiedad por dentro antes de desembolsar el pago por los derechos de adjudicación.
El tiempo para regularizar una propiedad puede llevar años, dependiendo de la etapa en remate bancario; puede tardar de uno a tres años en escriturarse, mientras que en la adjudicación demora de seis a nueve meses.
Comprar casas en remate bancario puede ser una buena oportunidad de inversión inmobiliaria, sin embargo es necesario tomar en cuenta estos aspectos:
- Para estar seguro de que la vivienda es propiedad del banco y no de un tercero, verifica el estado del inmueble en el Registro Público de la Propiedad.
- Solicita un avalúo inmobiliario para revisar todos los aspectos con que cuenta la propiedad y sus alrededores. Con este estudio conocerás el valor real de la propiedad y su estado físico.
- Para que todo se haga conforme a la ley, antes de entregar cualquier suma de dinero, asesórate con un experto y acude a un notario público. Con eso evitarás caer en fraudes inmobiliarios.
- Investiga a la empresa que anuncia la casa en remate, puedes comenzar por su razón social o sitio web. Si no puedes lograr conseguir información sobre la organización, lo mejor es no hacer trato; podría tratarse de una empresa fantasma.
Dependiendo de cada caso, la compra de un remate bancario puede incluir gastos adicionales, como escrituración y servicios administrativos, pago de impuestos y honorarios de abogados y notarios. Incluso se pueden presentar gastos por adeudos de servicios básicos, como derechos por el suministro de agua o por la reparaciones que requiera la vivienda.
Recuerda que para que la compra de un inmueble en remate bancario signifique una buena inversión, asesórate con un notario o abogado para tener en cuenta los procedimientos y los gastos que debes considerar en tu presupuesto.