Hay transformaciones que llegan con estruendo y otras que se incuban en silencio hasta que, de pronto, lo cambian todo. La tokenización de activos inmobiliarios pertenece a la segunda categoría.
Un reciente estudio del Centro de Servicios Financieros de Deloitte, titulado “De ladrillos a bytes: sentando las bases para la gestión de activos inmobiliarios tokenizados” (“Bricks to Bytes: Laying the Groundwork for Tokenized Real Estate Asset Management”), lanza una predicción que merece atención en toda América Latina, y muy especialmente en México: para el año 2035, más de cuatro “trillions” de dólares en bienes raíces podrían existir en forma de tokens digitales sobre blockchains.
Hoy, ese mercado vale menos de 300 mil millones. Estamos hablando de un crecimiento de más de trece veces en una sola década. La pregunta no es si esta transformación ocurrirá. La pregunta es si México estará dentro o fuera de ella cuando llegue.
¿Qué significa, en realidad, tokenizar un inmueble?
Antes de entrar al debate de fondo, conviene detenerse en lo básico, porque pocos conceptos han sufrido tanto por la jerga tecnológica como este. Tokenizar un bien raíz significa convertir la propiedad —o una fracción de ella— en un activo digital que puede comprarse, venderse y transferirse sobre una red blockchain. Imaginemos un edificio de oficinas en Reforma valorado en mil millones de pesos.
En el esquema tradicional, ese activo pertenece a uno o varios propietarios que necesitan abogados, notarios, escrituras y meses de trámites para cambiar de manos. En el esquema tokenizado, ese mismo edificio puede dividirse en un millón de tokens digitales, cada uno equivalente a mil pesos de propiedad, que cualquier persona con un teléfono inteligente y una cartera digital podría adquirir desde cualquier rincón del mundo.
No es metáfora ni ciencia ficción. Los primeros negocios de este tipo se “cerraron” hace ocho años, y desde entonces el ecosistema ha madurado de manera consistente.
El problema de fondo que la tokenización resuelve
El mercado inmobiliario tiene virtudes evidentes: es tangible, históricamente resistente a la inflación y produce rendimientos relativamente predecibles. Pero tiene también defectos estructurales que han persistido durante siglos. Es ilíquido por naturaleza: vender un inmueble puede tardar meses. Es excluyente: los precios de entrada al sector están fuera del alcance de la mayoría de los ahorradores.
Es opaco: los precios se negocian en privado y la información es asimétrica. Y es caro: notarios, intermediarios, registros públicos e impuestos se llevan una porción significativa de cada transacción. El reporte de Deloitte identifica con precisión estos tres males: ineficiencia operativa, altos costos administrativos trasladados al inversionista y limitada participación minorista.
La tokenización ataca los tres de forma simultánea. Los contratos inteligentes —fragmentos de código que se ejecutan automáticamente cuando se cumplen ciertas condiciones— pueden reemplazar a buena parte de los intermediarios. Las transferencias que hoy tardan semanas pueden completarse en minutos.
Y la propiedad fraccionada abre la puerta a inversionistas que nunca habrían podido participar en este mercado. No es una promesa menor. Es una reconfiguración del acceso al patrimonio inmobiliario.
Tres segmentos, una sola dirección
El estudio de Deloitte desglosa el mercado tokenizado en tres grandes categorías, cada una con su propia lógica y ritmo de adopción.
El primero son los fondos privados de bienes raíces tokenizados, que podrían alcanzar un “trillion” de dólares para 2035. Hoy, para invertir en un fondo inmobiliario privado se requiere ser un inversionista acreditado con capital mínimo de cientos de miles de dólares.
La tokenización puede reducir ese umbral de forma dramática, permitiendo que fondos operen sobre plataformas blockchain donde la emisión de participaciones, la administración de activos y el mercado secundario concurran en un mismo ecosistema, sin los mantos de burocracia que hoy encarecen el proceso.
El segundo, y el más grande proyectado, es la tokenización de préstamos y bursatilizaciones hipotecarias, con una estimación de 2.39 “trillions” de dólares. Este segmento es técnicamente más complejo, pero ya existen casos concretos: la firma Kin Capital, por ejemplo, tokenizó un fondo de deuda inmobiliaria por 100 millones de dólares sobre la plataforma Chintai.
La lógica aquí es que los créditos respaldados por inmuebles, hoy empaquetados y vendidos entre las grandes instituciones financieras, puedan fraccionarse y democratizarse de la misma forma.
El tercero es la tokenización de terrenos sin desarrollar o proyectos en construcción, estimada en 50 mil millones de dólares. Es el más pequeño, pero quizá el más disruptivo para mercados emergentes como el mexicano, donde el desarrollo inmobiliario enfrenta cuellos de botella permanentes relacionados con el financiamiento. Un desarrollador en Monterrey o Guadalajara podría, en principio, fondear su proyecto directamente con miles de inversionistas individuales a través de tokens, sin depender exclusivamente de la banca.
Los obstáculos no son menores, sería ingenuo presentar este panorama sin reconocer los obstáculos reales. El propio reporte de Deloitte los señala con claridad: custodia de activos, claridad regulatoria y manejo de escenarios de incumplimiento son los tres grandes retos sin resolver.
El primero es técnico: ¿Quién custodia el activo físico cuando el token circula digitalmente? ¿Qué pasa si la plataforma donde operan los tokens, quiebra?
El segundo es legal: la mayoría de los países, incluyendo México, no tienen marcos regulatorios claros sobre la forma de operar de los valores tokenizados. Los Registros Públicos de la Propiedad aún no reconocen un token como evidencia suficiente de propiedad.
Y el tercero es contractual: si el emisor de un token no cumple sus obligaciones, los mecanismos de recuperación son aún inciertos.
Estos no son obstáculos menores. Son barreras de entrada que explican por qué, a pesar del potencial enorme, la penetración del mercado tokenizado sigue siendo apenas una fracción del total inmobiliario global. Sin embargo, el argumento de que la regulación seguirá al uso —en lugar de precederlo— tiene respaldo histórico.
Así ocurrió con las plataformas de transporte, con el comercio electrónico y con los pagos digitales. La pregunta es cuánto tardará México en subirse a ese tren regulatorio, y si lo hará antes o después de que el tren ya haya pasado.
Lo que esto significa para México
México es el mercado inmobiliario más grande de América Latina. Ciudades como la capital, Monterrey, Guadalajara y Tijuana concentran desarrollos de gran escala que atraen capital nacional e internacional. Al mismo tiempo, el país tiene uno de los niveles de inclusión financiera más bajos de la región: millones de personas ahorran en efectivo o en bienes físicos porque el sistema financiero formal no les ofrece alternativas accesibles.
La tokenización inmobiliaria podría ser, en ese contexto, una palanca de inclusión sin precedentes. No se trata solo de atraer capital extranjero sofisticado —aunque eso también importa—, sino de permitir que un ahorrador en Sonora o un emprendedor en Oaxaca puedan invertir sus ahorros en una fracción de un inmueble comercial en Polanco, con la misma facilidad con que hoy compran acciones a través de una “app” instalada en su celular.
Para que eso ocurra, el sistema regulatorio mexicano necesita evolucionar. La Ley Fintech de 2018 fue un primer paso importante, pero no contempla la tokenización de activos reales con la profundidad que el mercado ya exige. La Comisión Nacional Bancaria y de Valores, el Banco de México y la Secretaría de Hacienda tienen ante sí una ventana de oportunidad para diseñar un marco que proteja al inversionista sin ahorcar la innovación.
El ladrillo nunca desaparecerá, pero cambiará de forma
Sería un error interpretar esta transformación como el fin del mercado inmobiliario tradicional. Los ladrillos seguirán existiendo. Los edificios, las plazas comerciales y los desarrollos habitacionales no desaparecerán. Lo que cambiará es la forma en que se financia su construcción, en que se documentará su propiedad y en que su propiedad circulará entre los inversionistas.
El reporte de Deloitte no es un manual de ciencia ficción. Es un mapa de una transformación que ya está ocurriendo en jurisdicciones como Dubai, donde el Departamento de Tierras lanzó en 2024 un proyecto de tokenización que proyecta 16 mil millones de dólares en activos para 2033, o en el condado de Bergen, Nueva Jersey, donde más de 370 mil escrituras ya fueron digitalizadas sobre la blockchain llamada “Avalanche”.
La pregunta para los actores del mercado mexicano —desarrolladores, fondos, reguladores, inversionistas— es simple y urgente: ¿van a esperar a que otros países definan las reglas del juego, o van a sentarse en la mesa donde esas reglas se están escribiendo? Los ladrillos seguirán siendo sólidos. Pero el futuro de su valor se está construyendo, silenciosamente, en el código de software.
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Por Emilio Carrillo Peñafiel, abogado especializado en temas de financiamiento, tecnología y M&A.
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